以后，市民购房不需要在交楼两三年后才拿到房产证了。广州即将出台新规定，开发商在交楼210个工作日（约294天）内必须办好房产证，而逾期办证超过120天的市民可以要求退楼，并要求总房价10％的违约金赔偿。昨日，市国土房管局在网站上公示了全新的《广州市商品房买卖合同》示范文本（以下简称《合同》），规定了上述内容。《合同》还增加了购房市民自办购房按揭、自办合同预登记，增加交楼条件，明确房屋保修期等内容，更能保障购房小业主的利益。

　　据悉，该《合同》公示期为2008年9月10日至2008年9月20日，市民可通过信函、电子邮件反馈意见。（通讯地址：广州市豪贤路193号广州市国土资源和房屋管理局市场管理处，邮编：510030；电子邮箱：yijianzhengqiu＠126。com）

　　新规一

　　办证延期超4个月将赔违约金

　　据了解，现在广州市民买房签购房合同时提到的办房产证时间往往是由开发商统一规定的，一般是交楼之日起360日或720日内办好房产证，也就是交楼一年或两年时间内办好房产证，而有的甚至约定三年内办证。而办房产证时间过长，对购房小业主影响很大，如约定时间过长，开发商可能出现走佬现象；还有小业主必须取得房产证才能卖出房子，迟拿房产证难以卖房。

　　为此，房管局对房产证办证时间首次作出明确规定。《合同》第二十条明确规定：如果业主委托开发商办房产证的，必须在交楼之日起210个工作日内办好房产证，而延期办证超过120天的，业主可以要求退房，开发商不仅要退回所有楼款和按揭利息，还要赔偿总房价10％的违约金。而按天数计算，大概楼盘交楼294天内（不到10个月时间）要办好房产证，逾期办证3个月业主就可以退房。如果业主不选择退房，开发商逾期办证按每日总房价万分之三赔偿违约金，而逾期办证120天后，每日违约金升为总房价的万分之四。

　　另外，《合同》还把原购房合同规定的小业主自办房产证的选择项改为开发商和小业主共同办证，这是因为小业主自办房产证如果没有开发商的配合很难办理房产证。而如果业主和开发商共同办房产证的，必须在交楼180个工作日内办好，否则视为违约。

　　而开发商未能按上述限期办理房产证的，小业主可以自行向市房地产交易中心申请自办房产证。

　　新规二

　　市民可自行选择银行办理按揭

　　据悉，现在市民以按揭方式购买开发商的一手房，只能在开发商指定的一两家银行里申请按揭，市民可选择的空间不大。不少购房市民都抱怨，开发商指定的按揭银行给予小业主按揭的优惠少，有的银行则是网点少，以后供楼存款很不方便。以后，这一情况将会有所改变。

　　根据《合同》规定，购房小业主可以选择像以前一样由开发商代理办按揭手续，也可以选择自行办按揭手续。如果市民选择后者，开发商要在规定的时间内，把有关申请资料交给小业主。这样，小业主可以自由选择按揭银行，也可以选择更灵活的还款方式。

　　新规三

　　业主自办预告登记防一房多售

　　近几年，广州楼盘一房多卖、卖抵押房、重复抵押等违规行为时有发生。而开发商可以做“手脚”的关键是，《商品房买卖合同》登记备案必须由开发商来办理。

　　虽然购房合同规定在签订合同30日内开发商要为小业主办登记备案，但开发商不如期办证，小业主很难监督开发商为其办理。在没有为小业主办理《商品房买卖合同》登记备案的情况下，开发商有可能把房子再卖出去，或者抵押出去，而一旦出现这种情况，购房小业主虽然签了合同交足了房款，但仍然不是房子的产权人，房屋往往会被做了登记备案的新买家或者抵押银行拿走。针对此，《合同》规定，小业主可以自办预告登记。小业主可以选择与开发商共同办理，在签订网上购房合同日起30日内办理申请，或者由开发商在规定时间内办妥。如果开发商在超过期限内未办好预告登记的，小业主可以自行向房管局申请办理，维护自己的权益。

　　■《合同》细节解读

　　一。明确交楼需具备条件

　　据了解，广州常出现业主收楼入住后，楼盘还未做好永久供水、供电等情况。究其原因是以前购房合同约定的交楼条件很简单，如以“办妥竣工验收备案手续”作为交楼条件，其说法简单，很多业主不明白这一手续所包含的意思，稀里糊涂地收楼了。《合同》增加了不少的交楼条件。要么楼盘已经办好初始登记（大确权），这意味着楼盘所有工程设施都已经做好并通过验收；要么要获得以下证明：燃气工程验收合格文件及与燃气公司签订的供用气合同；电梯安装分布工程质量监督机构出具的电梯验收准用证；单位工程施工安全评价书；市政基础设施的有关质量监测和功能型试验材料；供电工程验收文件；供水工程验收文件。

　　这样，业主收楼时可以一一核对上述证明文件，如果开发商不交齐资料就可以拒绝收楼了。

　　二。明确各部分保修时间

　　据悉，以前的购房合同并没有详细列明房屋的保修时间，只是要求按照《住宅质量保证书》的要求去做。而《合同》对房屋不同部分的保修有了明确的保修时间。如地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房屋和外墙的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。

　　三。预售房和现楼有区别

　　据了解，以前的《广州市商品房买卖合同》是把预售房和已经办理好初始登记（大确权）的现楼两种情况放在同一份合同里设计的。但因为预售房和现楼买卖的规定有很大的不同，这次《合同》把其分开，设计出一个预售房买卖合同的示范文本，一个现楼买卖合同示范文本。现楼买卖合同示范文本中减少了预售房款监控的内容；办房产证的时间并没有210个工作日的硬性规定，主要由买卖双方约定。

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